당신은 주제를 찾고 있습니까 “umowa kupna sprzedaży działki notariusz – #11 – Proces zakupu działki a notariusz“? 다음 카테고리의 웹사이트 you.dianhac.com.vn 에서 귀하의 모든 질문에 답변해 드립니다: https://you.dianhac.com.vn/blog/. 바로 아래에서 답을 찾을 수 있습니다. 작성자 Ambasada Budownictwa TV 이(가) 작성한 기사에는 조회수 1,285회 및 좋아요 12개 개의 좋아요가 있습니다.
Table of Contents
umowa kupna sprzedaży działki notariusz 주제에 대한 동영상 보기
여기에서 이 주제에 대한 비디오를 시청하십시오. 주의 깊게 살펴보고 읽고 있는 내용에 대한 피드백을 제공하세요!
d여기에서 #11 – Proces zakupu działki a notariusz – umowa kupna sprzedaży działki notariusz 주제에 대한 세부정보를 참조하세요
Zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością podpisania aktu notarialnego. Jest to formalność, ale zarówno sprzedający jak i kupujący muszą się do niej przygotować. Po stronie sprzedającego leży skompletowanie odpowiednich dokumentów, niestety nie tylko tych, które ma w domu. Sprzedaż nieruchomości wymaga wizyt w urzędach. Na szczęście Notariusz jest osobą, która wprost wskaże listę niezbędnych dokumentów wraz z miejscem ich pobrania. Z drugiej strony, dla kupującego Notariusz jest osobą, która sprawdza stan prawny nieruchomości oraz zakłada dla niej księgę wieczystą, jeżeli wcześniej jej nie było. Co ważne, w ramach usługi notarialnej, Notariusz odprowadzi należne podatki i poinformuje o innych obowiązkowych zgłoszeniach, które obie strony powinny dopełnić po podpisaniu aktu.
Generalnie, spotkanie na podpisanie aktu jest zawsze poprzedzone spotkaniami informacyjnymi. Mogą być one przeprowadzane z kupującym i sprzedającym osobno lub wspólnie. Wszystko po to, by przygotowywany akt notarialny będący umową kupna-sprzedaży zawierał zapisy, na które zgadzają się obie strony.
Jakie sprawy będą ważne dla Notariusza? Obejrzyj ten odcinek i poznaj odpowiedzi na poniższe pytania:
00:00 Wstęp
00:42 Od czego zacząć zakup działki bez budynków?
02:00 Kiedy i co skonsultować z Notariuszem przed zakupem działki?
03:19 Jakie znaczenie ma księga wieczysta?
04:24 Co jeżeli działka nie ma księgi wieczystej?
05:05 Co przygotować przed podpisaniem aktu notarialnego?
06:51 Na jakie pytania najczęściej zadają kupujący i sprzedający?
07:38 Czy Notariusz ma wpływ na wycenę i wartość nieruchomości?
08:41 Czy Notariusz przyjmuje dokumenty archiwalne, bardzo stare?
09:55 Co w przypadku sporów dotyczących aktu notarialnego?
11:00 Jakie inne sprawy można załatwić u Notariusza?
Masz inne pytania do naszego gościa? A może jesteś Ekspertem i chcesz wziąć udział w filmie?
Skontaktuj się z nami: e-mail: [email protected]
Dowiedz się więcej: WWW: https://ambasadabudownictwa.pl/
FB: https://www.facebook.com/Ambasada-Budownictwa
———————————————————————
Psss… dobra rada: SUBSKRYBUJ kanał, bo warto!
REALIZACJA: www.dreampictures.pl
SPONSOR: www.finko.eu – producent stolarki aluminiowej
umowa kupna sprzedaży działki notariusz 주제에 대한 자세한 내용은 여기를 참조하세요.
Umowa sprzedaży Potrzebne Dokumenty Koszty
W prawie polskim sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego przed notariuszem (umowa sprzedaży). Akt notarialny może poprzedzać …
Source: www.pannotariusz.pl
Date Published: 4/23/2022
View: 8378
Zakup działki pod budowę – jak powinna wyglądać umowa i …
Umowa kupna-sprzedaży działki musi być sporządzona w formie aktu … i to przed udaniem się do notariusza i sfinalizowaniem transakcji.
Source: budogram.pl
Date Published: 2/26/2021
View: 5908
Umowa kupna – sprzedaży działki notariusz – Pewny Lokal
Sprawdzenie działki przed kupnem; Umowa notarialna – formalności. Potrzebujesz pomocy w sprawdzeniu kupowanej działki? Zamów pomoc Pewny Lokal!
Source: pewnylokal.pl
Date Published: 11/25/2022
View: 9432
Notariusz a umowa kupna sprzedaży działki budowlanej..
Notariusz a umowa kupna sprzedaży działki budowlanej. … zawarcie specjalnej umowy kupna-sprzedaży u notariusza w formie aktu notarialnego.
Source: notariusz-w-poznaniu.pl
Date Published: 12/3/2022
View: 1416
Notarialna umowa sprzedaży
W prawie polskim sprzedaż nieruchomości (mieszkania, garażu, działki) … Podpisy na wszystkich egzemplarzach notarialnej umowy sprzedaży składane są w …
Source: wroclaw-notariusz.net
Date Published: 5/1/2022
View: 5121
Sprzedaż działki – lista potrzebnych dokumentów
Sprzedaż działki – lista potrzebnych dokumentów. Do sprzedaży działki należy przedłożyć u notariusza następujące dokumenty: … umowa nabycia nieruchomości,.
Source: kancelariarejenta.pl
Date Published: 10/29/2022
View: 4695
Umowa sprzedaży nieruchomości – DziennikPrawny.pl
Strony mają także prawo do przedstawienia swojego własnego projektu umowy. Wówczas obowiązkiem notariusza jest sprawdzenie go pod kątem prawnym i zadecydowanie, …
Source: www.dziennikprawny.pl
Date Published: 9/3/2022
View: 171
Umowa Sprzedaży Nieruchomości – Notariusz Monika Suchecka
Umowa sprzedaży nieruchomości – w naszej kancelarii notarialnej dokonają Państwo niezbędnych czynności koniecznych do sporządzenia tego typu umowy.
Source: krakowskinotariusz.pl
Date Published: 3/11/2022
View: 5989
Zawarcie transakcji u notariusza | Blog Gratka.pl
Transakcja u notariusza to zawarcie umowy kupna/sprzedaży … przechowuje akt notarialny sprzedaży mieszkania, domu i działki przez 10 lat.
Source: gratka.pl
Date Published: 6/26/2021
View: 6199
주제와 관련된 이미지 umowa kupna sprzedaży działki notariusz
주제와 관련된 더 많은 사진을 참조하십시오 #11 – Proces zakupu działki a notariusz. 댓글에서 더 많은 관련 이미지를 보거나 필요한 경우 더 많은 관련 기사를 볼 수 있습니다.
주제에 대한 기사 평가 umowa kupna sprzedaży działki notariusz
- Author: Ambasada Budownictwa TV
- Views: 조회수 1,285회
- Likes: 좋아요 12개
- Date Published: 최초 공개: 2022. 4. 13.
- Video Url link: https://www.youtube.com/watch?v=Y2_VPTtUYmI
Jakie dokumenty są potrzebne u notariusza przy kupnie działki?
- dowodów tożsamości kupującego i sprzedającego,
- akt własności działki,
- numer KW,
- wypis z rejestru gruntów,
- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
- zaświadczenie o niezaleganiu z podatkami od nieruchomości.
Jak wygląda sprzedaż działki u notariusza?
Po sprawdzeniu dokumentów tożsamości, notariusz odczyta treść sporządzonego aktu notarialnego w obecności sprzedającego i kupującego. Na tym rola sprzedającego się kończy. Kupujący musi jeszcze uiścić koszty notarialne. Jako przykład dla wyliczenia kosztów przyjmijmy działkę o wartości 100 000 zł.
Kto wybiera notariusza przy zakupie działki?
Regułą jest, że kancelarię notarialną wybiera kupujący lokal mieszkalny (bądź inną nieruchomość). Głównie ze względu na to, że ponosi on wszystkie koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz koszty podatków. Twój pośrednik może mu jednak polecić sprawdzonego notariusza.
Jakie dokumenty potrzebne są przy sprzedaży działki?
- Akt własności. Akt własności to podstawowy dokument, który musisz posiadać, aby sprzedać działkę. …
- Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. …
- Warunki Zabudowy. …
- Wypis z rejestru gruntów.
Ile zapłacę u notariusza za zakup działki?
Opłata ta naliczana jest od każdej rozpoczętej strony dokumentu. Kwota za sporządzenie odpisu aktu notarialnego wynosi 6 zł za stronę plus podatek VAT. Za wpis w księdze wieczystej nieruchomości prawa własności – bez względu na wartość i typ nieruchomości pobierana jest stała opłata wynosząca zawsze 200 zł.
Ile kosztuje notariusz przy zakupie dzialki 2022?
Maksymalna taxa notarialna dla mienia o wartości 30 000 – 60 000 zł została określona na 710 zł plus 1 procent nadwyżki od wartości powyżej 30 000 zł. Z kolei taksa notarialna dla mienia o wartości 60 000 – 1 000 000 zł wynosi 1 010 zł plus 0,4 nadwyżki od wartości powyżej 60 000 zł.
Kto płaci u notariusza kupujący czy sprzedający?
Ustawa nie precyzuje, która ze stron ma obowiązek ustalić termin podpisania umowy u notariusza oraz opłacić związane z tym opłaty. Jednak zwyczajowo przyjęło się, że strona sprzedająca najczęściej umawia termin spotkania u notariusza, natomiast strona kupująca pokrywa koszty związane z aktem notarialnym.
Na co zwrócić uwagę przy sprzedaży działki?
- Własności nieruchomości.
- W jakiej miejscowości.
- W jakiej gminie.
- W jakim powiecie.
- Numer ewidencyjny działki.
- Obręb ewidencyjny.
- Numer księgi wieczystej.
Na co zwrócić uwagę przy podpisywaniu umowy u notariusza?
Znaleźć się w nim muszą podstawowe dane: data i miejsce sporządzenia dokumentu; dane notariusza; dane osób fizycznych; nazwy i siedziby osób prawnych, biorących udział w akcie; oświadczenia stron, z powołaniem się w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty; informacja o dokonaniu czynności prawnej – ustanowienie …
Czy notariusz może nas oszukać?
Teoretycznie, notariusz jako zawód zaufania publicznego, nie może oszukać, a przynajmniej nie powinien, gdyż nie bardzo miałby w tym interes. Taksy notarialne za sporządzanie konkretnych dokumentów i ich wpisanie dla sądu są zawsze takie same.
Kto płaci za notariusza przy sprzedaży działki?
Rozporządzenie, nie stanowi kto ponosi koszty notarialne za sporządzenie aktu notarialnego – np. umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży nieruchomości, zwyczajowo płaci je Kupujący. Zgodnie z rozporządzeniem maksymalna stawka taksy notarialnej, niezależnie od wartości jej przedmiotu, nie przekracza kwoty 10 tys. zł.
Czy można płacić gotówką u notariusza?
Płatność gotówką u notariusza – wady i zalety
Może istnieć też obawa związana z pomyłką w liczeniu, a nawet podejrzenie o dostarczenie przez nabywcę fałszywych banknotów. Z kolei największą zaletą takiej gotówkowej wpłaty jest fakt, że od razu po podpisaniu aktu notarialnego sprzedawca otrzyma całość kwoty.
Czy do sprzedaży działki potrzebny jest akt notarialny?
Sprzedaż działki wymaga sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego. Notariusz powinien przeprowadzić Cię przez proces sprzedaży, w tym poinstruować, jakie dokumenty należy przedłożyć w przypadku konkretnej sytuacji prawnej.
Czy sprzedaż działki trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
Jeśli sprzedaż działki wywołuje obowiązek podatkowy, to po sprzedaży działki sprzedający jest zobowiązany do złożenia zeznania PIT-39. Termin złożenia zeznania mija 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym nastąpiła sprzedaż działki.
Ile czasu potrzeba na sprzedaż działki?
6-9 miesięcy, dla działki budowlanej ok. 6-12 miesięcy.
Co jest potrzebne do aktu notarialnego sprzedaży działki?
Najważniejszymi dokumentami potrzebnymi do sprzedaży działki jest odpis z księgi wieczystej, dokument potwierdzający posiadanie działki oraz wypis z rejestru gruntów.
Kto ponosi koszty notarialne przy sprzedaży działki?
Rozporządzenie, nie stanowi kto ponosi koszty notarialne za sporządzenie aktu notarialnego – np. umowy przedwstępnej lub umowy sprzedaży nieruchomości, zwyczajowo płaci je Kupujący. Zgodnie z rozporządzeniem maksymalna stawka taksy notarialnej, niezależnie od wartości jej przedmiotu, nie przekracza kwoty 10 tys. zł.
Od czego zacząć zakup działki?
Zastanawiając się, jak kupić działkę, powinieneś zbadać teren działki, sprawdzić dostęp do mediów i drogę dojazdową. Oczywiście, ważna jest cena samej działki – pamiętaj, że prawdopodobnie należy do niej doliczyć koszt kredytu na zakup działki i budowy domu, a także obligatoryjne koszty notarialne.
Jaki jest koszt przepisania działki u notariusza?
Opłaty inkasuje notariusz podczas czynności sporządzania aktu notarialnego, a wynoszą one: 200 zł za dokonanie wpisu własności w księdze wieczystej, 100 zł za odłączenie nieruchomości lub jej części i założenie dla niej nowej księgi wieczystej, 100 zł za sprostowanie oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.
Umowa sprzedaży ✪ Potrzebne Dokumenty Koszty
Umowa sprzedaży – co to jest?
Sprzedaż jest umową dwustronnie zobowiązującą. Skutkiem zawarcia umowy sprzedaży jest zobowiązanie się sprzedawcy do przeniesienia własności rzeczy lub prawa na kupującego oraz zobowiązanie się kupującego do zapłacenia sprzedawcy umówionej ceny. W prawie polskim sprzedaż nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego przed notariuszem (umowa sprzedaży). Akt notarialny może poprzedzać umowa przedwstępna zawarta pomiędzy Kupującym i Sprzedającym, bądź umowa deweloperska. Możemy wyróżnić trzy podstawowe typy przedmiotów umowy sprzedaży, które muszą być dokonane w formie aktu notarialnego:
Umowa sprzedaży – lokal stanowiący odrębną nieruchomość (z założoną księgą wieczystą)
Odrębna własność oznacza, że dany lokal stanowi odrębny od gruntu i od budynku przedmiot własności. Z własnością lokalu związany jest odpowiedni udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi grunt lub prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Odrębna własność jest najpełniejszym prawem do nieruchomości. W związku z posiadaniem takiego lokalu powstaje obowiązek uiszczania do gminy podatku od nieruchomości i ewentualnie opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu.
Umowa sprzedaży – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym będącym jedną z form korzystania z lokali spółdzielczych. Na jego treść składają się dwa podstawowe uprawnienia: prawo do korzystania z lokalu oraz prawo do rozporządzania swoim prawem, w tym wynajęcia albo oddania do bezpłatnego korzystania zgodnie z przeznaczeniem lokalu. Do tych uprawnień nie jest potrzebna zgoda spółdzielni mieszkaniowej. W razie chęci zmiany przeznaczenia lokalu (np. na lokal użytkowy) potrzebna jest zgoda spółdzielni mieszkaniowej. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji, czyli można takie prawo do mieszkania sprzedać, darować, zapisać komuś w testamencie, obciążyć hipoteką. Tzw. SWPL może mieć założoną księgę wieczystą, ale też nie musi jej posiadać.
Umowa sprzedaży – nieruchomości gruntowej (działka)
Nieruchomością gruntową jest część powierzchni ziemi, która stanowi odrębny przedmiot własności. Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek gruntu. Nieruchomość nie musi być jako ciągła część powierzchni ziemskiej. Oznacza to, że nieruchomość gruntowa może składać się z kilku, oddzielnie położonych działek ewidencyjnych, będących własnością tej samej osoby (lub kilku osób) i zapisanej w jednej księdze wieczystej.
Dane osób potrzebne do aktu notarialnego
– wszystkie imiona
– nazwisko
– imię ojca oraz imię matki
– PESEL
– stan cywilny (panna/kawaler, zamężna/żonaty, rozwiedziona/rozwiedziony, wdowa/wdowiec)
– adres zamieszkania
– adres do doręczeń jeżeli jest inny aniżeli adres zamieszkania
– rodzaj dokumentu tożsamości (dowód osobisty, paszport, karta pobytu, inne), jego numer i termin ważności
– obywatelstwo
Jeżeli stroną czynności ma być firma, to również:
– nazwa firmy
– siedziba firmy
– numer KRS, NIP, REGON
Warunki umowy sprzedaży
Cena (wartość rynkowa), warunki/terminy płatności oraz następujące informacje:
– Czy jakaś część ceny została już lub zostanie zapłacona? Jeśli tak, to jaka? Stanowiła ona zaliczkę czy zadatek?
– Podanie numeru konta bankowego na który mają zostać przelane pieniądze oraz wskazanie do kogo to konto należy.
– W jakim terminie nastąpi płatność? Przed podpisaniem aktem? W dniu aktu po jego podpisaniu? W ciągu kilku dni od podpisania aktu? Warunki i data wydania przedmiotu umowy
– Kiedy nastąpi wydanie przedmiotu umowy? Przed podpisaniem aktu? W dniu aktu po jej podpisaniu? W ciągu kilku dni po podpisaniu umowy sprzedaży? Czy została zawarta umowa przedwstępna?
– Jeżeli tak to kiedy i w jakiej formie?
Umowa sprzedaży – wymagane dokumenty
dla osób fizycznych: dokument tożsamości dla osób prawnych: statut spółki, akt założycielski lub umowa spółki, niezbędne w umowie uchwały oraz zgody organów, jeśli przepis lub statut/akt założycielski/umowa ich wymagają podstawa nabycia – czyli jeden z wymienionych dokumentów:
– wypis aktu notarialnego np. umowy sprzedaży, umowy darowizny, itp.
– prawomocne Postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku
– Akt poświadczenia dziedziczenia
– inne zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony lub że nabycie jest zwolnione od podatku albo że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia – w sytuacji, gdy:
– nabycie nastąpiło w drodze spadku lub zasiedzenia
– nabycie nastąpiło w drodze darowizny, polecenia darczyńcy, nieodpłatnego zniesienia współwłasności i zachowku, jeżeli czynność została dokonana po dniu 01 stycznia 2007 roku umowa kredytowa oraz oświadczenie banku o udzieleniu kredytu – w przypadku gdy nabycie jest finansowane ze środków pochodzących z kredytu bankowego wypis aktu notarialnego dokumentującego umowę majątkową, o ile została zawarta
Umowa sprzedaży – wymagane dodatkowe dokumenty z rozróżnieniem przedmiotu umowy
W przypadku zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość (z księgą wieczystą)
numer księgi wieczystej aktualne zaświadczenie wydane przez administratora budynku o braku zaległości w opłatach aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu (organ wydający – Urząd Miasta lub w przypadku Warszawy – właściwy Urząd Dzielnicy) zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli lokal położony jest na terenie Warszawy, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu m.st. Warszawy
W przypadku zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
numer księgi wieczystej (o ile została założona) aktualne zaświadczenie wydane przez Spółdzielnię Mieszkaniową o przysługującym prawie do lokalu będącym przedmiotem umowy oraz o braku zaległości w opłatach aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu (organ wydający – Urząd Miasta lub w przypadku Warszawy – właściwy Urząd Dzielnicy)
W przypadku zawarcia umowy sprzedaży dotyczącej nieruchomości gruntowej (działki)
numer księgi wieczystej aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek znajdujących się w księdze wieczystej (organ wydający – Starostwo); jeżeli w wyniku umowy sprzedaży nastąpi wydzielenie działki do nowej księgi wieczystej – aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej jeżeli przedmiotem umowy jest nieruchomość (lub jej część), która uległa podziałowi/scaleniu geodezyjnemu, a podział ten nie został ujawniony w księdze wieczystej:
– ostateczna decyzja zatwierdzająca podział/scalenie nieruchomości
– wykaz zmian danych ewidencyjnych
– aktualny wypis z rejestru gruntów dla wszystkich działek wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej aktualny wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanych działek lub zaświadczenie o braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (organ wydający – Urząd Gminy) lub ostateczna decyzja o warunkach zabudowy aktualne zaświadczenie z którego wynika że sprzedawana nieruchomość nie jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy o lasach (organ wydający – Starostwo) jeżeli nieruchomość jest zabudowana:
– aktualny wypis z kartoteki budynków uwzględniający wszystkie budynki (organ wydający – Starostwo)
– aktualne zaświadczenie o braku osób zameldowanych w budynku znajdującym się na nieruchomości (organ wydający – Urząd Gminy) zaświadczenie z którego wynika że nieruchomość nie jest położona na obszarze zdegradowanym ani na obszarze rewitalizacji wyznaczonym w drodze uchwały o której mowa w art. 8 ustawy z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji, ani w Specjalnej Strefie Rewitalizacji wyznaczonej w drodze uchwały, o której mowa w art. 25 tej samej ustawy (organ wydający – Urząd Gminy); jeżeli działka położona jest na terenie Warszawy, powyższe zaświadczenie nie jest wymagane, ponieważ wszelkie potrzebne informacje są udostępnione na stronie internetowej Urzędu m.st. Warszawy
Wypisy z rejestru gruntów oraz wyrysy z mapy ewidencyjnej powinny być opatrzone klauzulą o przeznaczeniu do dokonywania wpisu w księdze wieczystej.
Ile kosztuje umowa sprzedaży?
Na koszt umowa sprzedaży składają się następujące elementy:
Taksa notarialna ustalana indywidualnie Podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej przedmiotu umowy sprzedaży Opłata sądowa ustalana każdorazowo w odniesieniu do przedmiotowego stanu faktycznego na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych Taksa notarialna za wypisy aktu wynosi 6 zł netto (7,38 zł brutto) za każdą rozpoczętą stronę
W razie jakichkolwiek pytań proszę o kontakt poprzez formularz kontaktowy lub bezpośrednio na adres e-mail [email protected]
Zakup działki pod budowę – jak powinna wyglądać umowa i ile to kosztuje?
Umowa kupna-sprzedaży działki musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Pociąga to za sobą określone koszty. Jakie?
Zanim padnie hasło „Ruszamy z budową”, musimy znaleźć odpowiednią działkę. Gdy już uda nam się to zrobić, trzeba poświęcić chwilę na sprawdzenie jej statusu prawnego – i to przed udaniem się do notariusza i sfinalizowaniem transakcji.
Przeczytaj także: Co należy sprawdzić przed zakupem działki budowlanej?
Status działki
Idealna sytuacja ma miejsce wówczas, kiedy sprzedający jest jedynym właścicielem działki i na mocy umowy kupna-sprzedaży przenosi na nas swoje prawo własności. Niestety nie zawsze jest tak, dlatego należy zastosować zasadę ograniczonego zaufania i samemu przejrzeć księgę wieczystą nieruchomości.
Księga wieczysta to swego rodzaju paszport danej nieruchomości. Są w niej zawarte wszystkie interesujące nas dane – m.in. gdzie jest położona, czy nie ciążą na niej zobowiązania oraz kto jest rzeczywistym właścicielem. Może się bowiem zdarzyć tak, że sprzedający zamiast prawa własności posiada prawo użytkowania wieczystego gruntu.
Przeczytaj także: Jak sprawdzić, czy grunt jest uregulowany?
Użytkowanie wieczyste to specyficzna forma prawna, uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego. Należy do katalogu praw rzeczowych, wśród których znajdują się np. hipoteka i zastaw. Osoba będąca użytkownikiem wieczystym użytkuje nieruchomość, ale nie jest jej właścicielem. Grunty, na których zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, są własnością Skarbu Państwa. Niedawno instytucja użytkowania wieczystego gruntów została zniesiona. Niestety, ustawa uwłaszczeniowa obejmuje tylko grunty zabudowane na cele mieszkaniowe. Tereny niezabudowane nie podlegają nowym przepisom.
Przeczytaj także: Zakup działki budowlanej – na co zwrócić uwagę?
Umowa kupna-sprzedaży działki – formalności
Jeśli wszystkie informacje są zgodne ze stanem faktycznym (sprzedający posiada tytuł własności działki i nie ma na niej żadnych zobowiązań), możemy udać się do notariusza, aby podpisać umowę.
Umowa kupna-sprzedaży działki musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie będzie nieważna. W umowie tej znajdziemy określenie:
· stron umowy,
· tytułu własności (np. jedyny właściciel, współwłasność czy wspólność ustawowa małżeńska),
· dokumentu potwierdzającego prawo własności sprzedającego do nieruchomości (np. akt notarialny, postanowienie sądu o nabyciu praw do spadku),
· przedmiotu umowy, czyli sprzedawanej działki (jej położenie, rodzaj, powierzchnię),
· ceny działki (wartość),
· zaliczki bądź zadatku na poczet całej wartości sprzedawanej nieruchomości.
Ponadto na akcie notarialnym musi być umieszczona data i miejsce sporządzenia aktu, a także imię i nazwisko notariusza oraz adres jego kancelarii.
Uwaga! Przyjmuje się, iż ostateczna umowa kupna-sprzedaży każdej nieruchomości powinna być poprzedzona spisaniem – także u notariusza – umowy przedwstępnej. Taki rodzaj umowy zabezpiecza strony przed wycofaniem się z transakcji. Zasadniczo umowa przedwstępna zawiera te same informacje, co umowa ostateczna (przyrzeczona).
Umowa kupna-sprzedaży działki – koszty
Zawarcie umowy przed notariuszem pociąga za sobą określone koszty. Jakie? Spora część to podatek od czynności cywilnoprawnych. Obowiązek zapłaty tego podatku powstaje w momencie podpisania umowy i ciąży na stronie kupującej. Jego wysokość wynosi 2 proc. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości podana w akcie notarialnym. Kolejne koszty to tzw. opłaty sądowe. Ich wysokość wskazana jest w ustawie o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Nas interesuje wpis do księgi wieczystej prawa własności na naszą rzecz – tu opłata wynosi 200 zł.
Jedną z ostatnich pozycji jest wynagrodzenie notariusza. Jego maksymalne stawki regulują przepisy Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. z 2018 r., poz. 272). Maksymalna stawka wynosi od wartości:
1) do 3000 zł – 100 zł;
2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;
3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4) powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5) powyżej 60 000 zł do 1 000.000 zł – 1010 zł + 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.
Podane stawki, jak sama nazwa wskazuje są maksymalne – można więc próbować negocjować z notariuszem ostateczną cenę za sporządzenie aktu.
Uwaga! Wszystkie opłaty i podatki wylicza notariusz i on też ma obowiązek odprowadzić je do właściwych urzędów. My nie musimy przesyłać kwoty podatku cywilnoprawnego wraz z odpowiednimi deklaracjami ani urzędowi skarbowemu, ani do sądu (opłaty wieczystoksięgowe za wpis prawa własności).
Kupno działki budowlanej – co sprawdzić i jak dokonać zakupu działki budowlanej?
Kupno działki budowlanej – od czego zacząć? Jeśli chcesz wybudować wymarzony dom, w pierwszej kolejności musisz rozejrzeć się za odpowiednią działką, na której będzie można zrealizować inwestycję. Posiadanie działki będzie również niezbędne do tego, by móc ubiegać się o kredyt hipoteczny na budowę domu. Musi być to działka budowlana, ponieważ tylko na takiej można zgodnie z przepisami postawić dom mieszkalny. Zacznijmy od tego, gdzie znaleźć odpowiednią parcelę? Najprościej przeszukać popularne portale ogłoszeniowe oraz anonse w lokalnej prasie. Znajdują się tam zazwyczaj ogłoszenia dotyczące sprzedaży działek od osób prywatnych. Wiąże się to zatem z koniecznością samodzielnego sprawdzenia nieruchomości, co zwykle wymaga dużego zaangażowania i czasu. Alternatywnie można zdecydować się na kupno działki przez biuro nieruchomości – wówczas to pośrednik zajmie się weryfikacją parceli i pomoże we wszystkich formalnościach. Może Cię także zainteresować: Kredyt na zakup ziemi – jaki kredyt wybrać na zakup ziemi rolnej? Warto też dowiedzieć się, czy jakichś gruntów na sprzedaż nie oferuje gmina lub inna instytucja publiczna. Kupno działki od gminy, Lasów Państwowych lub Agencji Nieruchomości Rolnych odbywa się najczęściej w drodze przetargu, a więc daje szanse na dokonanie transakcji po niższej cenie. Wiele gmin oferuje je jednak w trybie bezprzetargowym, co z kolei ułatwia formalności. Podobne okazje cenowe zdarzają się w przypadku działek od komornika – w tym przypadku warto więc sprawdzić obwieszczenia o licytacjach w Internecie. Jeśli masz ograniczony budżet, możesz skorzystać z kredytu, a także rozważyć zakup nieruchomości na spółkę z partnerem, członkiem rodziny, czy znajomym. Kupno działki przez dwie osoby jest możliwe nawet na kredyt i wymaga jedynie odpowiedniego wpisania współwłasności w księdze wieczystej nieruchomości.
Wybierz najlepszy kredyt hipoteczny na kupno działki budowlanej Porównaj oferty
Kupno działki budowlanej – co sprawdzić przed zakupem? Po znalezieniu działki pod budowę domu, trzeba ją dokładnie sprawdzić pod względem prawnym i warunków zabudowy. Jest to niezwykle ważne, ponieważ od tego będzie zależała realizacja zaplanowanej inwestycji. Może się bowiem okazać, że na z pozoru idealnej parceli nie da się postawić budynku według wybranego projektu, albo jego budowa będzie wymagała dodatkowych nakładów finansowych ze względu na warunki gruntowe bądź brak dostępu do mediów. Poniżej podpowiadamy, co dokładnie należy sprawdzić: Księgę wieczystą – sprawdzisz w niej stan prawny działki, a więc jej właściciela, przeznaczenie, ewentualne obciążenia np. na hipotece, czy ograniczenia np. o użytkowaniu wieczystym lub służebności gruntowej bądź osobistej,
– sprawdzisz w niej stan prawny działki, a więc jej właściciela, przeznaczenie, ewentualne obciążenia np. na hipotece, czy ograniczenia np. o użytkowaniu wieczystym lub służebności gruntowej bądź osobistej, Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego – dowiesz się z niego o przeznaczeniu działki, ewentualnych wytycznych w kwestii wielkości i architektury budynku jaki można na niej wybudować, a także co gmina planuje wybudować w okolicy,
– dowiesz się z niego o przeznaczeniu działki, ewentualnych wytycznych w kwestii wielkości i architektury budynku jaki można na niej wybudować, a także co gmina planuje wybudować w okolicy, położenie i ukształtowanie terenu – sprawdź przede wszystkim, czy działka nie leży na terenie zalewowym lub zasypowym, a także czy nie ma na niej jakich skarp i wzniesień – wszystkie te elementy utrudnią i podniosą koszt budowy domu;
– sprawdź przede wszystkim, czy działka nie leży na terenie zalewowym lub zasypowym, a także czy nie ma na niej jakich skarp i wzniesień – wszystkie te elementy utrudnią i podniosą koszt budowy domu; kształt działki – wąskie działki i o nietypowym kształcie wymagają specjalnego projektu budynku,
– wąskie działki i o nietypowym kształcie wymagają specjalnego projektu budynku, dostęp do drogi publicznej – działka budowlana musi mieć do niej dostęp, a więc jego brak utrudni uzyskanie pozwolenia na budowę lub będzie wymagał dodatkowych formalności związanych np. z ustaleniem drogi koniecznej na działce sąsiada oraz służebności gruntowej,
– działka budowlana musi mieć do niej dostęp, a więc jego brak utrudni uzyskanie pozwolenia na budowę lub będzie wymagał dodatkowych formalności związanych np. z ustaleniem drogi koniecznej na działce sąsiada oraz służebności gruntowej, orientacja względem stron świata – najlepszym rozwiązaniem jest, gdy dostęp do drogi jest od strony północnej działki, wówczas część ogrodowa, a także pokoje mieszkalne w budynku będą od strony południowej, co jest korzystniejsze pod względem komfortu oraz kosztów zużycia energii na ogrzanie budynku,
– najlepszym rozwiązaniem jest, gdy dostęp do drogi jest od strony północnej działki, wówczas część ogrodowa, a także pokoje mieszkalne w budynku będą od strony południowej, co jest korzystniejsze pod względem komfortu oraz kosztów zużycia energii na ogrzanie budynku, uzbrojenie działki – najkorzystniej jest gdy działka ma pełne uzbrojenie, jeśli nie, należy sprawdzić, czy nie będzie problemu z wykonaniem niezbędnych przyłączy – kanalizacyjnych, gazowych, wodnych i elektrycznych,
– najkorzystniej jest gdy działka ma pełne uzbrojenie, jeśli nie, należy sprawdzić, czy nie będzie problemu z wykonaniem niezbędnych przyłączy – kanalizacyjnych, gazowych, wodnych i elektrycznych, zadrzewienie – jeśli parcela porośnięta jest drzewami utrudniającymi budowę domu, będzie trzeba w niektórych przypadkach uzyskać pozwolenie na ich usunięcie oraz ponieść dodatkowe koszty związane z ich wycinką,
– jeśli parcela porośnięta jest drzewami utrudniającymi budowę domu, będzie trzeba w niektórych przypadkach uzyskać pozwolenie na ich usunięcie oraz ponieść dodatkowe koszty związane z ich wycinką, warunki gruntowo-wodne na działce – najlepiej jeśli górną warstwę stanowi grunt przepuszczalny, a pod nim znajduje się glina, wówczas na działce nie będą tworzyć się kałuże, łatwiej będzie uprawiać rośliny w ogrodzie, a sama budowa domu nie będzie wymagała zastosowania specjalnych technologii; ważny jest również poziom zwierciadła wody gruntowej (ZWG) – jeśli jest zbyt wysoki może być konieczne odwadnianie działki, aby móc przeprowadzić prace ziemne pod budowę domu. Chcąc uzyskać powyższe informacje, musisz zajrzeć do ksiąg wieczystych, a także do MPZP, mapy zasadniczej oraz wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów, ewentualnie także do szczegółowych map geotechnicznych. Część tych dokumentów może pozyskać wyłącznie właściciel nieruchomości – jeśli zależy mu na sprzedaży parceli, powinien Ci je bez problemu udostępnić. Kupno działki krok po kroku – kwestie prawne Jeśli działka spełnia wszystkie twoje oczekiwania, możesz przystąpić do realizacji transakcji. Poniżej znajdziesz informacje na temat tego, jakie formalności i koszty z tym związane cię czekają. Kupno działki – formalności Jeśli chodzi o formalności, kupno działki wymaga przede wszystkim zawarcia aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia prawa własności. Nie ma tutaj znaczenia, czy sprzedającym jest osoba fizyczna, firma, czy gmina – umowa kupna-sprzedaży działki zawsze musi być podpisana w obecności notariusza. W przypadku transakcji między osobami prywatnymi przed zawarciem takiej umowy strony często podpisują wcześniej umowę przedwstępną zakupu działki, w której zobowiązują się do zawarcia umowy właściwej przeniesienia własności w określonym terminie i na ustalonych warunkach dotyczących przede wszystkim ceny. W międzyczasie kupujący może spokojnie załatwić kredyt na zakup działki, a sprzedający skompletować wszystkie dokumenty. Nieco więcej formalności wstępnych wymaga zakup działki od urzędu gminy, Lasów Państwowych, czy Agencji Nieruchomości Rolnych. Jeśli jej sprzedaż nie odbywa się w drodze przetargu, należy złożyć stosowny wniosek np. o kupno działki od gminy – wzór takiego pisma można znaleźć w sieci. W przypadku przetargu, trzeba zgłosić chęć uczestnictwa w licytacji oraz wpłacić wadium.
Sprawdź swoją zdolność kredytową Kliknij
finalizujemy zakup działki
Kiedy żmudny proces wyboru działki mamy już za sobą, czas na finalizację transakcji zakupu. W tym celu udajemy się do notariusza, który sporządzi akt notarialny. Akt notarialny jest dokumentem urzędowym potwierdzającym dokonanie określonej czynności prawnej.
Przed wizytą u notariusza przypominamy o sprawdzeniu statusu oraz stanu prawnego działki. Zajrzyjcie TUTAJ żeby zapoznać się ze szczegółami.
Lista dokumentów potrzebna do sporządzenia aktu notarialnego nie jest długa. Celem finalizacji transakcji notariusz będzie potrzebował:
– podstawę nabycia działki przez sprzedającego (najczęściej w formie aktu notarialnego)
– wypis i wyrys z rejestru gruntów
– zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (o MPZP czytaj TUTAJ). Zaświadczenie wydaje Urząd Gminy.
– zaświadczenie, że działka nie jest objęta uproszczonem planem urządzania lasu – dokument wydaje Starostwo Powiatowe.
W praktyce odpowiedzialność za dostarczenie wszystkich wymienionych dokumentów spoczywa na sprzedającym nieruchomość.
Do obowiązków kupującego należy:
– wybranie notariusza – kupujący ponosi koszty sporządzenia aktu notarialnego
– umówienie terminu
– przekazanie terminu sprzedającemu
– zabranie ze sobą aktu notarialnego
Sporządzenie aktu notarialnego nie powinno potrwać dłużej niż pół godziny. Po sprawdzeniu dokumentów tożsamości, notariusz odczyta treść sporządzonego aktu notarialnego w obecności sprzedającego i kupującego. Na tym rola sprzedającego się kończy. Kupujący musi jeszcze uiścić koszty notarialne.
Jako przykład dla wyliczenia kosztów przyjmijmy działkę o wartości 100 000 zł.
Opłaty przedstawiać się będą następująco:
– podatek od czynności cywilnoprawnych: wysokość podatku wynosi 2% wartości nieruchomości. Dla naszego przykładu będzie to 2000 zł (100 000zł * 0,02=2000zł)
– taksa notarialna: 1170 (+ 23% VAT)
– wniosek wieczystoksięgowy: 200 zł (+ 23% VAT)
– Wypisy: około 150 zł (+ 23% VAT)
– Opłaty sądowe: 200 zł
Maksymalny koszt nie powinien przekroczyć 4069,6 złotych brutto. Maksymalny, ponieważ można go negocjować. Notariusze chętnie schodzą ze swoich stawek wobec konkurencji na rynku notariuszy. Realny koszt nie powinien przekroczyć 3500zł – 3700zł.
Po podpisaniu aktu notarialnego możemy cieszyć się z nabycia działki budowlanej i zacząć przygotowania do budowy domu.
Akt notarialny mieszkania – na co zwrócić uwagę?
Akt notarialny sprzedaży mieszkania czy też innej nieruchomości jest ostatnim akordem finalizacji transakcji. Podsumowaniem pracy wszystkich stron i ostatnim momentem na weryfikację przygotowywanych do sprzedaży dokumentów. Sprzedaż nieruchomości, tak jak każde inne przeniesienie własności nieruchomości, musi zostać dokonana w formie aktu notarialnego. Za jego prawidłowe sporządzenie odpowiada notariusz bądź – w wyjątkowych przypadkach – asesor notarialny. Sprawdź, na co zwrócić uwagę!
Aby rozważyć, na co powinieneś zwrócić uwagę przy sprzedaży lokalu mieszkalnego i jak powinien wyglądać akt notarialny mieszkania, zacząć należy od rzeczy z pozoru najłatwiejszej – wyboru kancelarii notarialnej. Pracując nad procesem finalizacji transakcji, jako pośrednicy nieruchomości, często spotykamy się z różnego typu notariuszami. Każdy z nich preferuje swój styl prowadzenia kancelarii, kontaktowania się z klientami i pośrednikiem. Informowania o trybie przygotowania dokumentów czy wreszcie czytania i objaśniania zapisów aktu notarialnego.
Regułą jest, że kancelarię notarialną wybiera kupujący lokal mieszkalny (bądź inną nieruchomość). Głównie ze względu na to, że ponosi on wszystkie koszty sporządzenia aktu notarialnego oraz koszty podatków. Twój pośrednik może mu jednak polecić sprawdzonego notariusza.
Co powinien zawierać akt notarialny mieszkania i jak przygotować się do spotkania z notariuszem? Poniżej znajdziesz listę zadać do wykonania.
Niezbędne dokumenty
Najważniejszym elementem jest analiza i przygotowanie potrzebnych do aktu notarialnego dokumentów. Sprzedając nieruchomość, nie musisz znać wszystkich zawiłości prawno-formalnych. To pośrednik – już na etapie zapoznawania się z ofertą – przygotowuje sprzedającego do podpisania aktu notarialnego.
Po pierwsze, pośrednik powinien określić, jakie prawo do lokalu jest przedmiotem sprzedaży. Czy jest to lokal mieszkalny, stanowiący odrębny przedmiot własności wraz z nierozłącznymi prawami towarzyszącymi (rodzajem prawa do nieruchomości wspólnej)? A może jest to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (jako ograniczone prawo rzeczowe, bez praw do nieruchomości wspólnej)? Rodzaj prawa do lokalu jest podstawową informacją, zawartą w treści aktu notarialnego. Należy przekazać ją notariuszowi.
Dokumenty, które potwierdzają rodzaj prawa do lokalu oraz komu one przysługują zawarte są w podstawie nabycia oraz w księdze wieczystej. Oba dokumenty musisz okazać do wglądu notariuszowi podczas sporządzania aktu notarialnego.
Zapisy księgi wieczystej
W tym miejscu należy wspomnieć o tym, że każdy lokal mieszkalny, stanowiący odrębny przedmiot własności, musi mieć urządzoną księgę wieczystą. Natomiast dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księga wieczysta może być założona, ale nie musi być zakładana. Specyficzne przypadki – jak np. zakup „z kredytem” spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – wymagają jej założenia w celu ustanowienia na rzecz banku hipoteki i wpisania jej w dział IV nowo utworzonej księgi wieczystej dla tego prawa do lokalu.
Te dwie informacje: podstawa nabycia i księga wieczysta (jeśli jest) – powinny być przez pośrednika nieruchomości bezwzględnie zweryfikowane. Tak, aby na przykład w razie istnienia w nich wzajemnych sprzeczności wyjaśnić wątpliwości za pomocą okazywanych dodatkowych dokumentów lub za pomocą oświadczeń stron.
Znając wcześniej treść sprzeczności, można zawczasu takie dokumenty przygotować, a co więcej sposób wyjaśniania sprzeczności doprecyzować z kancelarią notarialną.
Przykłady z finalizacji transakcji
Literówka – błędnie wpisane nazwisko właściciela prawa do lokalu w księdze wieczystej. Odwołanie się notariusza do poprawnych zapisów w podstawie nabycia wraz z dodatkowo okazanym odpisem z aktu małżeństwa umożliwiło dokonanie sprzedaży, gdyż można było prawidłowo zweryfikować osobę, która lokal sprzedawała.
Błędny zapis w podstawie nabycia lokalu – dotyczący kondygnacji (mimo prawidłowego załącznika do podstawy nabycia z rzutem kondygnacji, na której położony jest lokal i jej oznaczeniem), skutkujący błędnym oznaczeniem w księdze wieczystej lokalu. Odwołanie się notariusza do dodatkowego dokumentu, jakim była kartoteka lokalu, umożliwiło dokonanie sprostowania zapisów w księdze wieczystej, a co najważniejsze, umożliwiło dokonanie prawidłowych zapisów w sporządzanym dla klientów akcie notarialnym sprzedaży lokalu.
Zapisy w podstawie nabycia i w księdze wieczystej powinny pociągać za sobą odpowiednie zachowania pośrednika – tak, aby wcześniej wskazać sprzedającemu, jakie dokumenty musi przygotować do aktu notarialnego sprzedaży swojego lokalu albo na jakie prawno-skarbowe skutki musi być przygotowany.
Przykład: podstawą nabycia prawa do lokalu jest umowa darowizny lub akt poświadczenia dziedziczenia (nabycie po 2006 r.). Pośrednik – już na etapie wstępnym finalizacji – kieruje sprzedającego do odpowiedniego urzędu skarbowego w celu uzyskania stosownego zaświadczenia do aktu notarialnego, bez którego to zaświadczenia nie da się sporządzić aktu notarialnego.
Inny przykład: sprzedający lokal mieszkalny nabył go mniej niż 5 lat wstecz od dnia sprzedaży. W myśl ordynacji podatkowej, jeśli dokona sprzedaży za wyższą cenę niż nabył, zapłaci podatek od różnicy cen.
Można sprzedającego powiadomić wcześniej o możliwościach zwolnienia od należnego urzędowi skarbowemu podatku.
Prawa i obciążenia związane ze sprzedawanym lokalem
Podstawa nabycia i księga wieczysta wskazują pośrednikowi również jakie prawa są związane ze sprzedawanym lokalem mieszkalnym i jakie posiada on obciążenia. Przykładowo, w księdze wieczystej prowadzonej dla lokalu nie ma zapisów, że z zakupem lokalu dokonywano również zakupu udziałów w nieruchomościach gruntowych, umożliwiających dojście i dojazd do budynku, w którym ten lokal się znajduje.
Brak znajomości w tym zakresie podstawy nabycia przez sprzedającego, a przede wszystkim zaniedbanie i brak zapoznania się z podstawą nabycia w tym zakresie przez pośrednika spowoduje, że istnieje ryzyko sprzedaży lokalu mieszkalnego, do którego kupujący nie będzie miał prawa dojścia i dojazdu.
Albo w inny sposób: wskazanie w dziale III lub IV księgi wieczystej istnienia służebności osobistej bądź obciążenia hipoteki. Istnienie takich obciążeń wymaga dokonywania przed notariuszem dodatkowych oświadczeń (np. zrzeczenia się służebności osobistej, jeśli żyje osoba uprawniona) bądź uzyskiwania dokumentów, pozwalających na wyjaśnienie stanu prawnego (akt zgonu, jako poświadczenie wygaśnięcia służebności), zaświadczenie bankowe do wykreślenia hipoteki albo jej przedterminowej spłaty.
Zaświadczenia
Notariusz w akcie notarialnym musi wyczerpująco, na bazie dostarczonych dokumentów opisać:
stan prawny lokalu (nr KW, podstawa nabycia, właściciele), opisać szczegółowo,
lokal (położenie – adres, powierzchnia użytkowa, ewentualne pomieszczenia przynależne, opis pomieszczeń wchodzących w skład lokalu, kondygnacja, piętro, informacja czy lokal jest np. w stanie technicznym do remontu),
wskazać wszelkie obciążenia bądź uprawnienia z takim lokalem związane.
Oczywiście istnieją również inne dokumenty, których dostarczenie przez sprzedającego na akt notarialny mieszkania jest dobrze postrzegane, zwłaszcza przez kupującego. Mowa tutaj o zaświadczeniu zarządcy (spółdzielni mieszkaniowej, wspólnoty mieszkaniowej, itp.), z którego wynika, że sprzedający nie zalega z opłatami eksploatacyjnymi z tytułu posiadanego prawa do lokalu oraz o zaświadczeniu z ewidencji ludności, z którego wynika brak osób zameldowanych w sprzedawanym lokalu. Takie dwa zaświadczenia z reguły załatwiane są tuż przed terminem podpisywania aktu notarialnego. Tak, aby odzwierciedlały możliwie aktualny stan dotyczący lokalu – tak w zakresie płatności, jak też braku osób zameldowanych.
Bonifikata udzielona na wykup mieszkania
Problem przy sprzedaży może stanowić obciążona hipoteka. Nie tradycyjny kredyt, ale zabezpieczenie gminy lub urzędu miasta z tytułu bonifikaty udzielonej na wykup mieszkania. Przepisy mówią jasno, że zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej można uzyskać dopiero po upływie 5 lat od daty wykupu mieszkania. Wcześniejsza sprzedaż może skutkować koniecznością zwrotu udzielonej bonifikaty. Są jednak pewne okoliczności, które pozwalają na szybsze przeprowadzenie transakcji.
Otóż z ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że istnieje możliwość sprzedaży nieruchomości, na zakup której urząd miasta udzielił bonifikaty. Pod warunkiem przeznaczenia całości kwoty ze sprzedaży na zakup kolejnej nieruchomości.
Więcej o podobnych transakcjach piszemy w artykule:
Co zrobić, kiedy z pozoru łatwa sprzedaż okazuje się trudna?
Umowa kredytowa kupującego
Po stronie kupującej najistotniejszym dokumentem, z jakim najczęściej spotykamy się na aktach notarialnych, jest umowa kredytowa. Kupujący powinien dostarczyć ją do notariusza wraz ze wszystkimi załącznikami wskazanymi przez bank. Ten dokument oprócz sposobu zapłaty i wysokości kredytu, także wskazuje na termin zapłaty i jest kluczowy z punktu widzenia notariusza w procesie sporządzania aktu notarialnego sprzedaży lokalu. Zawiera bowiem istotne wskazówki, dotyczące kluczowych zapisów w akcie notarialnym.
Zapisy aktu notarialnego
Podstawowymi informacjami w akcie są oczywiście dane stron przystępujących do aktu notarialnego. Kancelaria notarialna powinna wcześniej – przed przystąpieniem do ostatecznego czytania aktu notarialnego – posiadać szczegółowe dane osób, ich stan cywilny, informację czy prowadzą oni działalność gospodarczą. Ważną informacją jest, czy któraś z osób wpisanych do aktu notarialnego nie posiada ustanowionego pełnomocnika. Pełnomocnik taki może być jedynie ustanowiony w innym, stosownie sporządzonym akcie notarialnym.
Akt notarialny mieszkania, jak już wcześniej wspomnieliśmy, powinien zawierać precyzyjny opis lokalu. Ponadto notariusz winien wskazać cenę za nabywane prawo do lokalu, sposób i termin zapłaty ceny za lokal. Także wskazać termin wydania lokalu kupującemu.
Właściciel a posiadacz
Aktem notarialnym nabywca-kupujący staje się właścicielem lokalu i wszelkich praw towarzyszących, ale nie staje się jego posiadaczem – ten obowiązek dopełniony zostaje dopiero podczas przekazania lokalu we władanie kupującemu.
Do czasu wydania lokalu wszelkie prawa i obowiązki, dotyczące zabezpieczenia lokalu oraz dotyczące opłat z tytułu jego eksploatacji, ciążą na sprzedającym. Natomiast od dnia wydania – co zostaje poprzedzone sporządzeniem stosownych protokołów zdawczo-odbiorczych, przechodzą one na kupującego.
Protokoły zdawczo-odbiorcze
Podczas podpisywania przez strony transakcji stosownych protokołów zdawczo-odbiorczych warto pamiętać o odpowiednim rozwiązywaniu przez sprzedającego umów z dostawcami mediów, tak aby kupujący mógł samodzielnie zawierać nowe umowy dot. mediów w nabytym lokalu.
Termin przekazania lokalu zazwyczaj uzależniony jest od terminu zapłaty ceny sprzedaży przez kupującego. W większości przypadków to przekazanie następuje po otrzymaniu przez sprzedającego pełnej ceny sprzedaży. Co do obowiązku zapłaty ceny za lokal mieszkalny oraz obowiązku wydania lokalu, warto zadbać o to, aby w akcie notarialnym znalazły się zapisy dotyczące dobrowolnego poddania się przez strony transakcji egzekucji z tego tytułu (sprzedający – co do wydania, kupujący – co do zapłaty).
W 99% przypadków notariusze bezwzględnie stosują takie zapisy. Jednak warto uważnie słuchać podczas czytania: czego i kogo one dotyczą oraz jakie wynikają z nich uprawnienia i skutki.
Obowiązki podatkowe
Z zakupem lokalu mieszkalnego wiążą się też obowiązki kupującego względem:
organu podatkowego (podatek PCC – pobierany przez notariusza i płatny w kancelarii notarialnej)
zarządcy nieruchomości (zgłoszenie się nowego właściciela lokalu u zarządcy, w spółdzielni, itp.)
oraz w przypadku nieruchomości, stanowiącej odrębny przedmiot własności względem gminy (wypełnienie w terminie 14 dni deklaracji podatkowej).
Przeczytaj również:
Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości w 2019 roku
Podsumowując, akt notarialny mieszkania jest dokumentem, do którego przygotowania wymagana jest współpraca kilku, na tą jedną chwilę związanych ze sobą stron: sprzedającego, kupującego, pośrednika, notariusza. Znając podstawy procesu sporządzania aktu notarialnego, można zawczasu dokonać analizy dokumentów, analizy oferty, sposobu zakupu i można zgromadzić niezbędne dokumenty. Dzięki temu nie narażamy siebie i klientów na nerwowe sytuacje.
Nie ma większej nagrody jak ta, gdy usłyszy się od stron: Nie miałem pojęcia, że to takie łatwe! Wszystko dzięki pomocy pośrednika!
Jak sprzedać działkę budowlaną?
Sprzedaż działki budowlanej może wydawać się prosta, jednak w praktyce wiąże się z koniecznością dopełnienia wielu formalności oraz trafienia na odpowiedniego kupca. Zwykle wymaga to cierpliwości oraz aktywnego promowania oferty. Ponadto powinieneś liczyć się z pojawiającymi się w związku ze sprzedażą kosztami oraz obowiązkowym podatkiem. Jak przejść stosunkowo szybko oraz efektywnie cały ten proces? Podpowiadamy, jak krok po kroku sprzedać działkę budowlaną!
Sprzedaż działki budowlanej – co należy zrobić w pierwszej kolejności?
Jak sprzedać działkę budowlaną? To pytanie zadaje sobie wielu właścicieli, którzy chcą pozbyć się gruntu z satysfakcjonującym zyskiem. Jak przejść więc przez sprzedaż działki krok po kroku, aby ktoś inny mógł wykonać na niej wymarzony projekt domu? Najlepiej, jeśli podzielisz cały proces na kilka etapów.
Sprzedaż działki budowlanej – etapy:
Zgromadź wszystkie niezbędne dokumenty. Zadbaj o stan prawny nieruchomości. Poproś o wycenę rzeczoznawcę. Ustal minimalną cenę sprzedaży. Zadbaj o promocję oferty. Jeśli znajdziesz nabywcę, który zaproponuje odpowiednią cenę, dopełnij formalności u notariusza oraz kwestii związanych z podatkami.
Jeśli zastanawiasz się, jak sprzedać działkę, spróbuj również ustalić, na czym dokładnie Ci zależy. Część właścicieli chce jak najszybciej zamienić grunt na gotówkę. Odpowiedź na pytanie: jak szybko sprzedać działkę będzie jednak inna, niż jak sprzedać działkę z wysokim zyskiem.
Jeśli zależy Ci na czasie, a Twoja działka nie ma bardzo korzystnej lokalizacji, czy wyjątkowo ustawnego kształtu, będziesz musiał zachęcić klientów ceną. Zastanów się jednak, czy nie lepiej poczekać dłużej na korzystniejszą ofertę.
Dowiedz się więcej: Jak sprawdzić czy działka jest budowlana?
Atrakcyjna działka budowlana – jak możemy ją wycenić?
Kluczowym pytaniem każdego właściciela, który myśli o sprzedaży nieruchomości jest pytanie: jak wycenić działkę budowlaną? Na cenę działki wpływa kilka czynników:
położenie,
sąsiedztwo,
dojazd oraz skomunikowanie,
uzbrojenie terenu,
kształt oraz wielkość działki,
ceny działek w okolicy.
Samodzielna wycena działki może być wyzwaniem dla osób, które pierwszy raz sprzedają nieruchomość. Dobrym pomysłem jest więc skorzystanie z pomocy biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który pomoże ocenić wartość nieruchomości. Rzeczoznawca ma bowiem dostęp nie tylko do danych o Twojej działce, ale również do aktów notarialnych innych nieruchomości. Wie dzięki temu, jakie są koszty zakupu gruntu o podobnych parametrach.
Od czego są uzależnione ceny działek budowlanych?
Atrakcyjność działki zawsze należy oceniać, biorąc pod uwagę, kto zamierza ją nabyć. Zupełnie inne wymagania ma bowiem od działki deweloper, a inne nabywca indywidualny, który myśli o zakupie domu jednorodzinnego.
Ziemia wystawiona na sprzedaż z myślą o kupujących na cele budowy domu powinna mieć dostęp do energii elektrycznej, wodociągów oraz najlepiej również gazu i kanalizacji. Do działki musi być zapewniony odpowiedni dojazd. Powinna do niej biec droga asfaltowa lub utwardzana. Sama działka nie musi być natomiast bardzo duża. Często o konkurencyjności gruntu świadczy brak zbyt bliskiego sąsiedztwa lub wręcz przeciwnie, położenie stosunkowo blisko miasta.
Jeśli natomiast chciałbyś zainteresować dewelopera, powinieneś mieć odpowiednio duży grunt. Pod inwestycje deweloperskie potrzebne są działki o wielkości co najmniej wielkości pięciu metrów kwadratowych. Jeśli działka miałaby służyć pod budowę centrum handlowego czy hotel, deweloper będzie brać pod uwagę głównie bliskość oraz rodzaj dojazdu do miasta. Wraz z rozrastaniem się danego miasta deweloperów może zainteresować także ziemia w mniejszym mieście sąsiadującym.
Jaki jest koszt związany z przeprowadzeniem wyceny działki budowlanej?
Koszty związane z wykonaniem wyceny działki budowlanej mogą się różnić w zależności od typu nieruchomości. Stawka zależy zwykle od tego, czy do wyceny jest działka gruntowa, zabudowana, czy też lokalowa. W porównaniu z zyskiem ze sprzedaży ziemi, opłacenie rzeczoznawcy jest dość niewielką kwotą. Zwykle koszty wyceny działki wynoszą od około 400 do 600 zł netto.
Warto wiedzieć! Wybierając rzeczoznawcę, powinieneś zwrócić uwagę na to, aby był to specjalista wpisany na listę biegłych rzeczoznawców majątkowych, którą znajdziesz na stronie Ministerstwa Infrastruktury. Możesz również poprosić o okazanie stosownej legitymacji oraz zaświadczenia o ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej. Upewnij się też, że specjalista posiada realną wiedzę o transakcjach odbywających się na rynku nieruchomości.
Jakie dokumenty trzeba przygotować, by sprzedać działkę budowlaną?
Sprzedaż działki wymaga dopełnienia szeregu formalności, które trzeba przejść krok po kroku. Jednym z zadań właściciela jest zgromadzenie dokumentów, które pozwolą na sprzedaż działki. Jakie dokumenty do sprzedaży działki trzeba przekazać nabywcy?
1. Akt własności
Akt własności to podstawowy dokument, który musisz posiadać, aby sprzedać działkę. To właśnie on daje nabywcy gwarancję, że jesteś prawnym właścicielem gruntu, który chcesz przekazać.
2. Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to plan, którym objęta jest gmina, a więc również Twoja działka położona na jej terenie. Dokument ten określa jaki rodzaj budynku może zostać wzniesiony na gruncie oraz jakie dokładne parametry muszą go charakteryzować. Często warunki określone w MPZP wpływają nawet na wizualne aspekty budynku.
3. Warunki Zabudowy
Jeśli dla gminy nie został przewidziany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego, możesz wystąpić z wnioskiem o wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy. Dokument ten w pewnym zakresie zastępuje MPZP.
4. Wypis z rejestru gruntów
Wypis z rejestru gruntów określa, czy Twoja działka jest działką budowlaną, czy też może leśną, rolną lub na przykład rekreacyjną.
Jak skutecznie sprzedać działkę budowlaną? Formalności warto uzupełnić o nieobligatoryjne dokumenty. Zachętą dla nabywcy może być na przykład wykonane badanie geologiczne gruntu oraz wyrysy z geoportalu, które pokażą obrys działki oraz jej sąsiedztwo.
Sprzedaż działki budowlanej wymaga nie tylko przedstawiania takiej dokumentacji kupującemu. Dokumenty te przekazywane są do notariusza, dlatego musisz dopełnić wszystkich oczekiwanych formalności.
To może Cię zainteresować: Jak przekształcić działkę rolną na budowlaną?
Kto płaci podatek od sprzedaży działki budowlanej?
Sprzedaż działki budowlanej to z punktu widzenia przepisów czynność cywilnoprawna, która generuje nie tylko zysk, ale również obowiązkowy podatek. Podatek od sprzedaży działki w 2020 roku naliczany jest, gdy zdecydujesz się sprzedać nieruchomość przed upływem pięciu lat podatkowych od momentu nabycia gruntu. Jeśli dopilnujesz tej daty, unikniesz opłaty bez konieczności składania jakichkolwiek deklaracji w urzędzie skarbowym.
Jeśli właściciel zdecyduje się sprzedać działkę, którą nabył w okresie krótszym niż pięć lat podatkowych wstecz, będzie musiał zapłacić podatek dochodowy.
Ile podatku od sprzedaży działki budowlanej trzeba będzie zapłacić? Sprzedaż rodzi obowiązek zapłaty podatku w wysokości 17% od dochodu. Nie jest to więc procent naliczany od kwoty transakcji, ale różnicy pomiędzy ceną zakupu, a sprzedaży działki, pomniejszonej o koszty sprzedaży takie jak:
opłata notarialna,
podatek od czynności cywilnoprawnych,
usługa pośrednika nieruchomości,
koszty przeprowadzenia prac remontowych.
Podatku dochodowego sprzedający nie musi płacić jeszcze w kilku innych wyjątkowych sytuacjach. Dzieje się tak, jeśli środki pozyskane ze sprzedaży przeznaczysz na własne cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od dokonania transakcji. Stosowną informację o celu przeznaczenia środków należy umieścić w deklaracji podatkowej.
Warto wiedzieć! Nie tylko sprzedający musi rozliczyć się z transakcji z fiskusem. Na nabywcy działki budowlanej ciąży obowiązek zapłacenia podatek PCC, wynoszący 2% wartości rynkowej nieruchomości.
Sprzedaż działki z rozpoczętą budową – to możliwe?
Sprzedaż działki z rozpoczętą budową domu nie jest niemożliwa, jednak może rodzić trudności w ustaleniu należnego podatku VAT. Istnieją bowiem sprzeczne opinie co do tego, czy taka sprzedaż wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku w VAT w wysokości 8% czy 23%. Istnieje nawet orzecznictwo, które sugeruje, że w takiej sytuacji powinno nastąpić zwolnienie z podatku. Warto więc zasięgnąć porady w tym zakresie w stosownym urzędzie.
Co zrobić w przypadku, gdy działka nie ma Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego?
Brak Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie oznacza oczywiście, że nie będziesz mógł sprzedać swojej działki. W takiej sytuacji powinieneś postarać się o inny dokument, który zastąpi MPZP i wskaże przeznaczenie działki. Takim dokumentem jest najczęściej decyzja o Warunkach Zabudowy. Wniosek o jej wydanie składa się w urzędzie gminy.
Otrzymanie decyzji jest jednak uzależnione od kilku czynników, między innymi od tego, czy działka ma dostęp do drogi publicznej. O ten dokument warto postarać się możliwie szybko, gdyż procedura może przedłużyć się nawet do kilku miesięcy.
Co w przypadku, jeżeli dysponujemy dużą działką budowlaną?
Brak planu zagospodarowania przestrzennego to nie jedyny problem, z jakim mogą się spotkać właściciele. Trudności może przysporzyć również duża działka z warunkami zabudowy.
Sprzedaż działki budowlanej powyżej trzech tysięcy metrów kwadratowych jest ograniczona przepisami prawa, dlatego musisz liczyć się z koniecznością podzielenia terenu na kilka mniejszych działek. Wymaga to opłacenia prac geodezyjnych, jednak niekiedy jest jedyną szansą na skuteczne zbycie dużej działki budowlanej.
Warto wiedzieć! O decyzję o Warunkach Zabudowy lepiej wystąpić po podziale ziemi wykonanym przez geodetę. Każda działka będzie bowiem potrzebować oddzielnej decyzji gminy. Poprzednia decyzja o Warunkach Zabudowy wydana do całej działki nie będzie już aktualna.
Sprzedaż działki bez drogi dojazdowej – co na ten temat mówią przepisy?
Nie istnieją przepisy prawne, które zabraniałyby sprzedaży działki bez drogi dojazdowej. Działka bez dojazdu może jednak sprawić nabywcy wiele kłopotu. Dojazd do działki budowlanej jest bowiem potrzebny, aby otrzymać pozwolenie na budowę. Jeśli taka droga nie została wytyczona, konieczne będzie ustanowienie tak zwanej drogi koniecznej, która pozwala na dojazd do posesji drogą sąsiada.
Jest to o tyle niekorzystne, że sąsiad może życzyć sobie opłaty lub innego sposobu wyrównania kosztów za korzystanie z jego drogi. Co więcej, umowę z sąsiadem w tej sprawie trzeba sporządzić przed notariuszem.
Warto zdawać sobie jednak sprawę z tego, że sąsiad może nie zgodzić się na ustanowienie służebności. W takiej sytuacji konieczne jest wystąpienie z wnioskiem do sądu. Uciążliwości związane z taką sytuacją powodują, że część osób nie godzi się na sprzedaż działki bez dostępu do drogi publicznej. Jeśli jesteś właścicielem takiej nieruchomości, masz dwie możliwości: albo postarać się o wykonanie drogi, albo obniżyć cenę, licząc, że skusi to inwestorów.
Zobacz także: Wybór działki pod budowę domu – co warto wiedzieć
Co jeszcze należy sprawdzić przed sprzedażą działki budowlanej?
Przed wystawieniem ogłoszenia warto sprawdzić jeszcze kilka dodatkowych rzeczy, o które mogą pytać potencjalni nabywcy. Aby sprzedaż przebiegała możliwie szybko oraz profesjonalnie warto wiedzieć:
czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką,
czy działka ma jakieś wady, na przykład jest to działka pochyła lub działka wąska,
jakie inwestycje planowane są w sąsiedztwie w kolejnych latach,
jak wysoki jest podatek od nieruchomości,
co można wybudować na działce,
szacowane koszty rozliczenia mediów.
Jak wygląda sprzedaż działki budowlanej w dobie koronawirusa?
Koronawirus pokrzyżował plany niejednej branży. Wpłynął również w znacznym stopniu na branżę nieruchomości. Lockdown przypadł bowiem na wiosnę oraz lato, czyli czas najbardziej wzmożonego zainteresowania działkami budowlanymi. Zmusiło to sprzedających do zmiany sposobu prezentowania oferty sprzedaży.
Zamiast popularnych banerów umieszczanych na płocie lub tabliczek wbitych w ziemię, zdecydowanie lepiej zadbać o odpowiednie sfotografowanie gruntu. Aby wybić się pośród wielu internetowych ogłoszeń, najlepiej urozmaicić swoją ofertę zdjęciami z drona oraz tradycyjnymi fotografami. Dobrym pomysłem jest udostępnienie rzutu działki oraz opisanie sąsiedztwa. Przyciągająca wzrok forma ogłoszenia powinna zachęcić potencjalnych nabywców do osobistego obejrzenia działki.
Paradoksalnie pandemia mogła skuteczniej zmotywować niektórych właścicieli do podjęcia stosownych kroków w celu sprzedaży działki budowlanej.
Jeśli dotychczas zamieszczałeś jedynie baner lub tabliczkę w okolicach gruntu, zdecydowanie się na ogłoszenie online pozwoli Ci dotrzeć do znacznie szerszego grona odbiorców.
Planowałeś budowę domu? Sprawdź, co możesz zrobić, jeśli koronawirus pokrzyżował Ci plany!
Porada wideo odnośnie powyższego tematu:
Działka – umowa kupna – sprzedaży
Umowa kupna nieruchomości obowiązkowo zawarta być musi w formie aktu notarialnego. Gwarantuje to większe bezpieczeństwo transakcji, a stronom umowy umożliwia dochodzenie swoich praw na drodze sądowej w sytuacji pojawienia się problemów w realizacji zapisów umowy.
Sprawdzenie działki przed kupnem
Przede wszystkim zawarcie umowy ze sprzedającym powinno być poprzedzone dokładnym sprawdzeniem działki, w tym jej przeznaczenia, z którym zapoznamy się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (MPZP), oraz prowadzonej dla niej księgi wieczystej, ale też topografii, uzbrojenia, rodzaju gruntu, bliskości obszarów chronionych, terenów zalewowych, a także jakości lokalnej infrastruktury oraz dostępu do drogi publicznej. Wszystkie najważniejsze kwestie sprawdzane są w ramach audytu działki, którego przygotowanie warto zlecić prawnikom Pewnego Lokalu, którzy w oparciu o ogólnodostępne rejestry przygotują kompleksowy raport, zawierający najważniejsze informacje na temat interesującej nas działki.
Umowa notarialna – formalności
Po ustaleniu szczegółów zakupu ze sprzedającym konieczne będzie wybranie odpowiadającego obydwu stronom umowy notariusza, który przygotuje umowę. Warto przy tym pamiętać, że skorzystanie z usług notariusza wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych kosztów w postaci taksy notarialnej. W budżecie należy też uwzględnić stale opłaty sądowe. Wysokość taksy regulowana jest rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, przy czym określa ono jedynie maksymalną wartość, kalkulowaną w oparciu o cenę przedmiotu umowy. Dlatego też stawkę warto z notariuszem negocjować jeżeli mamy wrażenie, że jest ona wyższa od średniej rynkowej.
Umowa przygotowywana jest przez notariusza w oparciu o dokumenty, które obowiązkowo powinien dostarczyć sprzedający. Są to:
dokument stanowiący podstawę nabycia nieruchomości (akt notarialny, orzeczenie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia etc.),
wypis i wyrys z rejestru gruntów,
wypis z MPZP,
zaświadczenie o nieobjęciu działki planem urządzenia lasu,
zaświadczenie o nieobjęciu działki planem rewitalizacji.
Do sporządzenia umowy konieczny będzie również odpis z księgi wieczystej oraz dane stron z dokumentów tożsamości, które będą potwierdzane przez notariusza podczas czynności notarialnej. Warto przy tym pamiętać weryfikacja wpisów w księdze wieczystej nieruchomości nie należy do obowiązków notariusza, dlatego też księgę nieruchomości należy sprawdzić niezależnie przed przystąpieniem do umowy, w czym z pomocą również przychodzi Pewny Lokal.
Zapoznaj się z naszą oferta usługi analizy stanu formalnego działki przed kupnem. Pewny Lokal to firma specjalizująca się w prawnych, inżynieryjnych oraz geotechnicznych audytach nieruchomości, w tym działek. W ramach audytu działki sprawdzimy m.in. potencjalnie niepokojące wpisy w księgach wieczystych gruntu, ograniczenia wynikające z planu zagospodarowania, kwestie odrolnienia działki, czy też jej położenia na terenach zalewowych lub chronionych. Zachęcamy do kontaktu.
Umowa kupna sprzedaży działki budowlanej
Głównym wymogiem prawnym, który obowiązuje podczas nabywania dowolnej nieruchomości, jest oczywiście zawarcie specjalnej umowy kupna-sprzedaży u notariusza w formie aktu notarialnego.
Zawarcie aktu notarialnego
Umowy nabycia nowej nieruchomości w każdej innej formie zgodnie z przepisami prawa są nieważne. Aby sporządzić umowę kupna-sprzedaży, musimy znaleźć odpowiadające nam biuro notarialne w miejscowości Poznań i umówić się zarówno z notariuszem, jaki z samym sprzedawcą/nabywcą na spisanie stosownego aktu notarialnego. Pamiętać należy również i o tym, że zawarcie aktu notarialnego może zająć kilka godzin, a w niektórych przypadkach zdarzyć może również się tak, że załatwienie formalności związanych z przeprowadzeniem transakcji, może trwać nawet kilka dni.
O czym należy pamiętać przed zawarciem aktu notarialnego
Przed przystąpieniem do zawarcia aktu notarialnego, musimy najpierw zgromadzić wszystkie niezbędne dokumenty. Notariusz do spisania aktu notarialnego potrzebować będzie przede wszystkim dowodu własności działki. Jeżeli interesująca nas działka posiadać będzie założoną księgę wieczystą, to dowodem własności działki będzie oczywiście aktualny odpis księgi wieczystej. Jeżeli właściciel nieruchomości nie posiada takiego odpisu, albo gdy odpis jest starszy niż 3 miesiące i nie mamy czasu, żeby czekać nawet kilka tygodni na wydanie odpisu, to można umówić się z notariuszem, że osobiście sprawdzi on w dniu podpisania aktu notarialnego stan księgi wieczystej.
Co musi zawierać akt notarialny
W akcie notarialnym koniecznie muszą zostać uwzględnione dane dotyczące obu stron umowy, aktualny wypis z 4 działów księgi wieczystej, dokładna cena nieruchomości, termin i sposób zapłaty oraz wytyczenie granic sprzedawanej nieruchomości na podstawie aktualnej ewidencji gruntów i budynków. Notariusz w umowie kupna-sprzedaży powinien zawszeć również wszelkie informacje na temat pobranych opłat i podatkach, które są bezpośrednio związane z przeniesieniem własności nieruchomości, jak i również wszelkie informacje o przeniesieniu praw własności na kupującego.
Notarialna umowa sprzedaży – Wrocław
Notarialna umowa sprzedaży zawsze powinna być zawierana świadomie oraz dobrowolnie przez obie strony. Podmioty uczestniczące w sprzedaży muszą być w pełni władz umysłowych i intelektualnych. W przypadku osób mających ograniczoną zdolność do czynności prawnych lub pozbawionych całkowicie zdolności prawnej, stronami notarialnej umowy sprzedaży zostają ich opiekunowie prawni.
Podpisy na wszystkich egzemplarzach notarialnej umowy sprzedaży składane są w obecności notariusza, osobiście przez obie strony sprzedaży lub uprawnionego do tego pełnomocnika. Umowy są podpisywane odręcznym podpisem, a w przypadku osób niemogących złożyć takiego podpisu, składany jest tuszowy odcisk palca (obok odcisku inna osoba musi napisać imię i nazwisko składającego odcisk).
Każda notarialna umowa sprzedaży nakłada na strony określone zobowiązania. Kupujący musi uregulować należności ze sprzedającym we wcześniej ustalonym terminie oraz zgodnie z określoną wysokością kwoty. Ponadto nabywca ma obowiązek powiadomić urząd gminy (miasta), właściwy ze względu na położenie nieruchomości, o zakupie budynku lub gruntu w terminie 14 dni od podpisania notarialnej umowy sprzedaży. Osoba sprzedająca musi z kolei zgłosić zbycie nieruchomości w urzędzie skarbowym, właściwym ze względu na miejsce jej zamieszkania celem uiszczenia podatku od sprzedaży nieruchomości.
Notariusz w akcji – Jak powinna wyglądać dobra umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości czy działki
Wielu z nas sprzedaje dom, mieszkanie, działkę lub staje w roli kupującego, który w nowym miejscu wybuduje swój dom lub zajmie się remontem istniejącego już budynku. Najważniejsze formalności związane z kupnem i sprzedażą nieruchomości załatwia się za pośrednictwem notariusza. Czy jednak umowa przedwstępna tego wymaga? Dowiedzcie się dlaczego warto ją podpisać, jakie są jej najważniejsze elementy i pobierzcie wzór, który ułatwi wam przebieg transakcji.
Dlaczego warto zawrzeć umowę przedwstępną?
Umowa przedwstępna sprzedaży uregulowana w art. 389-390 Kodeksu cywilnego jest zobowiązaniem stron (kupującego oraz sprzedającego) do zawarcia umowy przyrzeczonej (czyli właściwej umowy kupna-sprzedaży domu, mieszkania czy działki). Tego rodzaju dokument jest gwarancją zarówno dla kupującego jak i sprzedawcy, że w przyszłości zostanie zawarta właściwa umowa, której podpisanie nie jest możliwe w danym momencie.
Z perspektywy sprzedawcy warto ją zawrzeć wtedy, gdy naszą nieruchomością interesuje się wiele osób, które zapewniają nas o chęci kupna. Wtedy z określonym kupującym podpisujemy umowę, w której dodatkowo zabezpieczamy się zadatkiem i możemy spokojnie zrezygnować z dalszego procesu oferowania domu czy działki. Podobnie kwestia wygląda ze strony osoby wyrażające chęć zakupu. Podpisanie umowy przedwstępnej zagwarantuje, że sprzedający nie podniesie nagle ceny nieruchomości oraz da czas np. o ubieganie się o dofinansowanie z banku. W dokumencie możemy zawrzeć klauzulę, że jeśli nie zostanie ona dopełniona z powodu odrzucenia wniosku o kredyt, żadne ze stron nie będą dochodziły swoich roszczeń.
Czy da się obejść bez notariusza?
Umowę tego rodzaju możemy zawrzeć w dowolnej formie, jednak najbezpieczniej jest zawsze mieć wszystko na piśmie. O ile kodeks cywilny nie wymaga dla ważności formy aktu notarialnego, tak warto go przemyśleć z powodu kilku kwestii. Przede wszystkim, jeśli nie dojdzie do wykonania umowy, nie możemy dochodzić do zawarcia umowy przyrzeczonej drogą sądową. Oznacza to, że w przypadku niedotrzymania umowy ze strony kupującego lub sprzedającego nie ma praktycznie żadnych konsekwencji. Jeśli sprzedajemy dom czy działkę lub jesteśmy kupującym, któremu zależy na danej nieruchomości, powinniśmy rozważyć wizytę u notariusza. W ten sposób w razie wystąpienia problemów będziemy mogli roszczyć prawa do wykonania umowy w drodze sądowej.
Reklama
Warto wiedzieć o tym, że roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej nieruchomości przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona (właściwa) miała zostać zawarta. Jeśli podpisaliśmy ją w formie aktu notarialnego, nasze roszczenia powinniśmy ujawnić w prowadzonej dla nieruchomości księgi wieczystej. Dlaczego? Ponieważ w ten sposób, nawet jeśli daną działkę lub nieruchomość obejmie nowy właściciel, nasze roszczenia będą nadal ważne – zmienią tylko adresata.
Co powinna zawierać dobra umowa przedwstępna
Przygotowaliśmy dla was konkretny i sprawdzony zbiór informacji, które powinna zawierać umowa przedwstępna. Wzór takiej umowy możecie pobrać na samym dole niniejszego tekstu.
Data i miejsce sporządzenia umowy
Jak każda ważna umowa, również ta powinna mieć datę oraz miejsce zawarcia.
Strony transakcji
Kolejnym punktem jest wymienienie stron biorących udziału w transakcji, czyli sprzedającego oraz kupującego. Mogą być nim zarówno osoby fizyczne, prawne oraz jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej, które na mocy prawa zyskały zdolność prawną. W dokumencie powinny znaleźć się dane odnośnie miejsca zamieszkania, imiona rodziców, numer dowodu, numer PESEL czy inne dane, które będą podstawą identyfikacji stron transakcji.
Przedmiot umowy
Po ustaleniu stron transakcji należy opisać dokładnie czym jest przedmiot sprzedaży. W przypadku zawierania umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości, powinniśmy dokładnie opisać położenie działki, jej ewentualne zabudowania oraz wymienić numer księgi wieczystej. W tym punkcie warto również zaznaczyć, czy przedmiot sprzedaży nie jest lub jest obciążony ewentualnymi roszczeniem ze strony osób trzecich, co będzie stanowiło dodatkowe zabezpieczenie dla osoby kupującej.
Sprzedający powinien również dodać akapit o tym, że kupujący oświadczają, iż znamy im jest stan techniczny przedmiotu sprzedaży, by uniknąć późniejszych roszczeń z tego tytułu.
Cena sprzedaży oraz sposób płatności
Po ustaleniu przedmiotu sprzedaży umieszczamy w umowie informację na temat konkretnej kwoty danej działki czy nieruchomości. W tym punkcie możemy także ustalić sposób i termin zapłaty za nieruchomość oraz dzień wydania przedmiotu umowy w ręce kupujących. Nie są to jednak obowiązkowe kwestie, a raczej formy wzajemnych ustaleń, gdyż te zagadnienia będziemy ponownie ujmowali w docelowej umowie kupna-sprzedaży podpisywanej przed notariuszem. Odnośnie poniesionych kosztów, możemy również dodać ustęp o tym, kto ponosi koszty związane z zawarciem umowy przyrzeczonej, chociaż są to z reguły osoby kupujące.
Data zawarcia transakcji oraz zabezpieczenia
By umowa była ważna, musimy umieścić datę zawarcia transakcji. Najlepszą opcją jest ujęcie konkretnej daty z lekkim naddatkiem, jeśli kupujący ubiegają się np. o kredyt w banku. W przypadku transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości warto zabezpieczyć się zadatkiem, który powinien wynosić nawet ok. 10% kwoty całej transakcji. Warto określić taki zadatek, który będzie dotkliwy do stracenia dla obu stron transakcji.
Warto odróżniać pojęcie zaliczki od zadatku, chociaż oba pojęcia określają dodatkowe kwoty, które w późniejszym czasie będą odjęte od kwoty sprzedaży przedmiotu umowy. Zaliczka różni się od zadatku tym, że w przypadku niezawarcia umowy zostanie po prostu zwrócona kupującemu. Zadatek natomiast zostanie zatrzymany przez sprzedającego, jeśli kupujący wycofają się z dotrzymania umowy przedwstępnej sprzedaży i nie zostanie ona podpisana z ich winy. Jeśli natomiast wina będzie leżeć po obu stronach, będzie wynikiem zdarzeń niezależnych od obu stron lub strony zgodnie zrezygnują z podpisania umowy, zadatek zostanie zwrócony kupującym. Natomiast Sprzedający, który nie dotrzyma warunków umowy i zrezygnuje z jej podpisania, jest winny kupującego dwukrotność wpłaconego zadatku.
Podpis i lista załączników
Na końcu należy pamiętać oczywiście o podpisach, które stanowią o ważności umowy. Jeśli poza samą umową operujemy dodatkowymi dokumentami, które np. potrzebują kupujący, możemy je wymienić jako listę załączników. W ich skład mogą wchodzić przykładowo wypis z rejestru gruntów, kopia mapy ewidencyjnej czy operat szacunkowy nieruchomości.
Poniżej możecie pobrać darmowy wzór umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości oraz działki. Zawiera ona podstawowe punkty, które warto ująć podpisując ją bez obecności notariusza.
Umowa przedwstępna sprzedaży
Zawarta w …………………. w dniu ………………… pomiędzy:
……………………………….. (imię i nazwisko sprzedającego), synem/córką …………………….. (imiona rodziców), zamieszkałym/-ą w …………………….. (miejscowość) przy ulicy ………………………. (ulica, numer domu, numer mieszkania), PESEL …………………… dowód seria ……… (seria dowodu osobistego) numer ………………. (numer dowodu osobistego)
Zwanym dalej Sprzedającym
a
……………………………….. (imię i nazwisko kupującego), synem/córką …………………….. (imiona rodziców), zamieszkałym/-ą w …………………….. (miejscowość) przy ulicy ………………………. (ulica, numer domu, numer mieszkania), PESEL …………………… dowód seria ……… (seria dowodu osobistego) numer ………………. (numer dowodu osobistego)
Zwanym dalej Kupującym
§ 1
Sprzedając oświadcza, że:
1) Jest właścicielem nieruchomości położonej w ………………………………………………………, składającej się z ……………………………………………………………………………………………, dla której prowadzona jest księga wieczysta ……………………………………….
2) nieruchomość ta nie jest obciążona i nie znajduje się w posiadaniu zależnym osób trzecich.
3) wyżej opisana nieruchomość należy do jego majątku osobistego.
Kupujący oświadcza, że:
1) Nie jest cudzoziemcem w rozumieniu przepisów z ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (tekst jednolity: Dz. U. z 2004 roku Nr 167, poz. 1758).
§ 2
Sprzedający oświadcza, że zobowiązuje się sprzedać Kupującemu opisaną wyżej nieruchomość za cenę w kwocie ………………………. (słownie: ………………………………………………) w terminie do ………………………….. a Kupujący oświadcza, że za podaną cenę nieruchomość tę zobowiąże się w ustalonym terminie kupić.
§ 3
Cenę sprzedaży Kupujący zapłaci Sprzedającemu w terminie do ….. dni od podpisania aktu notarialnego umowy sprzedaży z udzielonego mu kredytu bankowego bezpośrednio na rachunek bankowy Sprzedającego: ……………………………………………………………………………………………………
§ 4
Wydanie przedmiotowej nieruchomości w posiadanie Kupującego nastąpi ……………………………………………………………………………………………………………………….
§ 5
Kupujący oświadcza, że znany jest mu stan techniczny przedmiotowej nieruchomości.
§ 6
Wszelkie koszty związane z zawarciem przyrzeczonej umowy sprzedaży, również sprzedaży warunkowej i przeniesieniem własności nieruchomości ponosi Kupujący.
§ 7
Kupujący oświadcza, że zapłaci Sprzedającemu tytułem zadatku kwotę …………… zł (słownie: ……………………………………………) na wskazany w § 3 numer rachunku bankowego w ciągu ….. dni od podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży.
§ 8
W razie niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zatrzymać.
§ 9
W przypadku niezawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży z przyczyn leżących po stronie Sprzedającego, Kupujący może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i zażądać od Sprzedającego sumy dwukrotnie wyższej niż wręczony zadatek.
§ 10
Umowę sporządzono w dwóch jednobrzmiących egzemplarzach, a wszelkie zmiany tej umowy są możliwe jedynie w formie pisemnych aneksów.
Sprzedający Kupujący
…………………………………………………. ………………………………………………….
Załączniki:
Zabezpiecz się odpowiednią umową
Umowa przedwstępna sprzedaży nie jest wymagana, jednak w wielu okolicznościach jest po prostu na rękę kupującemu lub sprzedającemu daną nieruchomość lub działkę. Jeśli sami będziemy stosowali tak dokument upewnijmy się, że nie zawiera on niekorzystnych lub niezgodnych z prawem zapisów. Nie dajmy się również zwieść obietnicom – to co jest zapisane na piśmie, ma zawsze większą wiarygodność niż słowo.
Jakie są wasze doświadczenia w podpisywaniu umów przedwstępnych?
Umowa sprzedaży nieruchomości
Iga Gradzka
/
8 maja 2019
Umowa sprzedaży nieruchomości, lokalu mieszkalnego
Umowa sprzedaży nieruchomości, lokalu mieszkalnego jest to rodzaj umowy, którą obowiązkowo zawrzeć należy w formie aktu notarialnego pod rygorem jej nieważności. Poprzedza ją umowa przedwstępna, która również może, ale wcale nie musi zostać zawarta w formie notarialnej. Zazwyczaj obie strony, chcąc zredukować koszty, zgadzają się na podpisanie umowy przedwstępnej w podstawowej formie pisemnej.
Sprawdź także:
Taka umowa bywa nazywana także umową przyrzeczoną. Umowa przedwstępna niejako rezerwuje daną nieruchomość dla jej nabywcy, do czasu na przykład uzyskania kredytu hipotecznego. Umowa przyrzeczona dopiero faktycznie przenosi taką własność na nabywcę.
Co określa umowa sprzedaży nieruchomości?
Umowa sprzedaży nieruchomości zawierać musi takie elementy jak: strony zawierające umowę, przedmiot umowy, cenę zakupu wraz ze sposobem płatności oraz termin wydania lokalu, jeżeli ma to nastąpić później po wyrażeniu na to zgody przez obie strony. Akt notarialny zawiera również dokumenty, które przedstawiają dwie strony umowy. W jego skład wchodzą także elementy takie jak: wniosek kierowany do wydziału ksiąg wieczystych w sądzie, którego celem jest dokonanie zmiany właściciela nieruchomości, czym zajmuje się notariusz.
Opłata za umowę sprzedaży nieruchomości
Notariusz za swoją pracę pobiera wynagrodzenie, które określone jest przez specjalne rozporządzenie. Wysokość tej kwoty zależy od ceny sprzedaży nieruchomości. Im jest wyższa, tym z wyższą opłatą należy się liczyć. Warto wiedzieć, że ta kwota podlega negocjacji. Taksa notarialna to odpowiednie widełki procentowe.
Ze sporządzeniem aktu notarialnego łączy się także opłacenie podatku, którego wysokość obciąża kupującego. Jest to podatek od czynności cywilnoprawnych, niezbędny w przypadku kupowania nieruchomości z rynku wtórnego. Wynosi on 2 procent wielkości ceny sprzedaży. Dodatkowe niezbędne koszty to opłaty sądowe, które wynikają ze zmiany wpisu w sądowych księgach wieczystych. Warto pamiętać również o podatku VAT i przygotować się na konieczność uiszczenia takich dodatkowych opłat. Koszty związane z umową notarialną zapisane są z reguły na końcu zawieranego aktu.
Sprawdź także:
Jak wygląda sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości?
Aktu notarialnego wymaga każda umowa, która przenosi własność nieruchomości. Dlatego w takiej samej formie spisuje się także umowę darowizny oraz zamiany.
Na początku notariusz sporządza projekt aktu notarialnego na podstawie wszelkich dostarczonych mu informacji. Projekt taki otrzymują obie strony, aby móc się z nim zapoznać i go zaakceptować. W dalszej kolejności taki zaakceptowany akt jest odczytywany w obecności obu stron. Kupujący i sprzedający, a także notariusz, składają odpowiednią parafkę na każdej stronie aktu oraz składają podpisy na jego końcu, jeżeli oczywiście zgadzają się z tymi postanowieniami.
Strony mają także prawo do przedstawienia swojego własnego projektu umowy. Wówczas obowiązkiem notariusza jest sprawdzenie go pod kątem prawnym i zadecydowanie, czy nie narusza on interesów żadnej ze stron i osób postronnych.
Kopie aktu notarialnego sprzedaży nieruchomości są przekazywane obu stronom, natomiast u prawnika pozostaje oryginał. Takie odpisy trafiają także do sądu hipotecznego i w razie konieczności – do innych urzędów.
Każdy rejent ma takie same uprawnienia, a więc zwrócić się można do dowolnego notariusza w kraju.
Niezbędne dokumenty do umowy sprzedaży
Przed udaniem się do notariusza należy przygotować odpowiednie dokumenty:
dowody osobiste obu stron transakcji,
odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
tytuł prawny nabycia danego lokalu,
inne dokumenty, które notariusz uzna za niezbędne.
Warto wcześniej skontaktować się z notariuszem i zapytać, jakie dodatkowe dokumenty będą potrzebne w celu dopełnienia wszelkich formalności.
Dziękujemy, że przeczytałaś/eś nasz artykuł do końca. Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami prawnymi, zapraszamy do naszego serwisu ponownie!
Jeżeli podobał Ci się artykuł podziel się z innymi udostępniając go w mediach społecznościowych – poniżej masz szybkie linki do udostępnień.
키워드에 대한 정보 umowa kupna sprzedaży działki notariusz
다음은 Bing에서 umowa kupna sprzedaży działki notariusz 주제에 대한 검색 결과입니다. 필요한 경우 더 읽을 수 있습니다.
이 기사는 인터넷의 다양한 출처에서 편집되었습니다. 이 기사가 유용했기를 바랍니다. 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오. 매우 감사합니다!
사람들이 주제에 대해 자주 검색하는 키워드 #11 – Proces zakupu działki a notariusz
- Notariusz radom
- zakup działki notariusz
- akt notarialny działka
- umowa kupna sprzedaży działki
- działka pod budowę domu
- sprzedaż działki budowlanej
- ile kosztuje notariusz
- jaki podatek od sprzedaży działki
- podatek PCC
- ile wynosi podatek PCC
- jaki dokumenty do sprzedaży działki
- jakie dokumenty do notariusza
- księga wieczysta
- brak księgi wieczystej
- zakup nieruchomości
- sprzedaż nieruchomości
- ile kosztuje akt notarialny
- kancelaria notarialna
- usługi notarialne
- rejent
#11 #- #Proces #zakupu #działki #a #notariusz
YouTube에서 umowa kupna sprzedaży działki notariusz 주제의 다른 동영상 보기
주제에 대한 기사를 시청해 주셔서 감사합니다 #11 – Proces zakupu działki a notariusz | umowa kupna sprzedaży działki notariusz, 이 기사가 유용하다고 생각되면 공유하십시오, 매우 감사합니다.
